VerbijsterendAdvies.nl
Persoonlijk maatwerk in verzekeringen en financiŽle diensten van De PensioenMakelaar & De HypothekenMakelaar

 

Mag bij overdracht van erfpacht het canon zo maar worden herzien?

 

Bij de uitgifte van (al dan niet bebouwde) gronden in erfpacht worden door grondeigenaren van oudsher veelal algemene erfpachtvoorwaarden van toepassing verklaard. In dergelijke erfpachtvoorwaarden zijn regelmatig bedingen opgenomen op grond waarvan de grondeigenaar de bevoegdheid heeft om de erfpachtvoorwaarden eenzijdig te wijzigen, bijvoorbeeld om de canon naar eigen inzicht te herzien bij overdracht van de erfpacht. Maar mag dat zomaar?

Voor de beantwoording van die vraag dient onderscheid gemaakt te worden tussen een professionele erfpachter en een particuliere erfpachter.

Toepasselijkheid Europese richtlijn

Bij een particuliere erfpachter dient niet alleen aan de bepalingen uit ons Burgerlijk Wetboek getoetst te worden, maar ook aan de Europese Richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (Richtlijn 93/13/EEG).

Deze Europese Richtlijn is van toepassing op overeenkomsten tussen verkopers en consumenten. Op grond van die richtlijn wordt:

"een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort" (art. 3 lid 1 Richtlijn 93/13/EEG).

Voldoet een beding aan dit criterium, dan kwalificeert het als een 'oneerlijk' beding en is het aan een rechter om ervoor te zorgen dat een consument, in het geval van erfpacht, een particuliere erfpachter, hieraan niet gebonden is.

Rechtspraak
De vraag of een bepaald beding uit algemene erfpachtvoorwaarden 'oneerlijk' is in de zin van voormelde richtlijn, is in recente rechtspraak geregeld aan de orde geweest. Een voorbeeld hiervan is een arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 19 september 2017. In deze casus was in algemene erfpachtvoorwaarden een beding opgenomen dat voor overdracht van de erfpacht toestemming van de grondeigenaar nodig is. Aan die toestemming kan vervolgens "in ieder geval als voorwaarde gesteld worden dat de canon op een actueel peil gebracht wordt alvorens tot overdracht wordt overgegaan. Met een actueel peil wordt hier bedoeld dat de waarde, waarover de canon als vermeld in artikel 2 wordt berekend, de actuele waarde van de erfpachtzaak is."

Het hof oordeelde dat deze herzieningsregeling oneerlijk is en heeft dit oordeel onderbouwd door de situatie mét herzieningsregeling te vergelijken met de fictieve situatie zonder het die regeling. Een methode die in zowel nationale als Europese rechtspraak vaker is gehanteerd.

Bron: Omgevingsweb / Nadine Voncken 05072018

DeHypothekenMakelaar.nl



Laatste update: 05/07/2018 14:02.03