VerbijsterendAdvies.nl
Persoonlijk maatwerk in verzekeringen en financiŽle diensten van De PensioenMakelaar & De HypothekenMakelaar

Wijziging VvE regels 2018, rekening houden met kosten onderhoud

Appartementencomplexen hebben in beginsel altijd een Vereniging van Eigenaren (VvE). De overheid heeft geconstateerd dat VvE’s soms op papier wel bestaan, maar dat de VvE feitelijk niet actief is of zich onvoldoende richt op haar taken. De overheid probeert VvE’s te stimuleren geld te reserveren voor onderhoud. Daarom gaat op 1 januari 2018 de “Wet Verbetering functioneren verenigingen van eigenaars” in. De Eerste Kamer heeft op 23 mei 2017 met het wetsvoorstel ingestemd.

Slapende VvE’s
In het verleden werd gedoogd dat veel appartementen en gebouwen weliswaar op papier een VvE hadden, maar dat deze niet-actief was. Dat heet een ‘slapende VvE’. Dit kwam (en komt nog steeds) vooral voor bij kleinere appartementencomplexen, met bijvoorbeeld slechts 3 eigenaren.

Een slapende VvE is een VvE waarbij de bewoners niet regelmatig vergaderen, geen geld voor onderhoud reserveren en het bestuur niet actief is. 

Wetswijziging 2009
De overheid heeft in 2009 geprobeerd in te grijpen op het gebrek aan activiteit door VvE’s. Sindsdien moet een VvE zich verplicht inschrijven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel. Doet een VvE dat niet, dan riskeert de VvE een boete van € 16.500. Dat bedrag is lastig te verhalen op bestuurders. Alle eigenaren zijn in beginsel aansprakelijk, dus de boete kan op de bezitters van (bijvoorbeeld) een appartement worden omgeslagen.

Feitelijk probeerde de overheid hiermee om slapende VvE’s al wakker te schudden. Door de verplichte inschrijving, werd ook duidelijk wie bestuurder of anderszins wettelijk vertegenwoordiger is van de VvE. Een VvE heeft namelijk al diverse wettelijke verplichtingen:

  • Er moeten een bestuur en een kascommissie zijn.
  • Er moet een begroting en jaarrekening zijn opgesteld.
  • Er moet minimaal een keer per jaar vergaderd worden.
  • Er moet een reservefonds zijn (tot 2018 hoeft hier nog geen minimumbedrag in te zitten).
  • Er moet een collectieve opstalverzekering zijn (anders wil een geldgever er ook geen (paraplu-)hypotheek op vestigen). 

Toch leidde de verplichte inschrijving van een VvE bij de KvK niet tot de gewenste toegenomen activiteit van veel slapende VvE’s.

 Wetswijziging 2018
Vanaf 2018 gaat de Wet Verbetering functioneren verenigingen van eigenaars in. Dit houdt wijziging van diverse artikelen in Burgerlijk Wetboek 5 in. De wetswijziging heeft drie doelen:

  • het verbeteren van het functioneren van de VvE;
  • het stimuleren van verduurzaming van gebouwen in beheer van VvE’s (vanwege de afspraken uit het energieakkoord) en
  • het vergroten van de mogelijkheden om onderhoud te verrichten.

 Deze doelen hoopt de wetgever te bereiken door de wet op twee punten te wijzigen:

Verplicht jaarlijks reserveren voor onderhoud
Een VvE moet elk jaar in beginsel minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementencomplex reserveren. Hiervan mag worden afgeweken als er een Meerjarig Onderhoudsplan (MJOP) is. Dan moet er voldoende worden gereserveerd om dit MJOP uit te kunnen voeren. Er zijn wel extra eisen aan dit MJOP. Voor deze uitzondering geldt een overgangstermijn van 3 jaar

Een tweede uitzondering is dat minimaal 80% van de leden tegen het storten in het onderhoudsfonds is. In dat geval moeten noodzakelijke verbeteringen wel worden uitgevoerd, maar moeten deze keer op keer door de eigenaren worden betaald.

Makkelijker lenen
Een VvE moet weliswaar officieel geld reserveren in een onderhoudsfonds, maar dit geld hoeft niet daadwerkelijk te worden gestort. Het geld mag ook in de vorm van een garantie of zelfs slechts toezeggingen (van de leden) gereserveerd worden. 

  1. Het kan er in elk geval toe leiden dat een VvE niet echt over het geld beschikt om een noodzakelijke of gewenste verbouwing uit te voeren. Daarom wordt het nu minder ingewikkeld gemaakt voor een VvE om een lening aan te gaan. Bepaalde beperkingen worden weggenomen.Vanaf 1 januari 2018: Is de deelnemer van een VvE slechts aansprakelijk voor de schuld van die VvE voorzover zijn lidmaatschap strekt. Als iemand dus 1/50ste van het appartementencomplex bezit, is hij ook maar voor 2% aansprakelijk. Overigens moet deze ‘deelbaarheid’ van de schuld wel nadrukkelijk zijn benoemd in de leenovereenkomst!
  2. Als iemand zijn appartementsrecht verkoopt, vervalt ook zijn (deel van) de aansprakelijkheid in de schuld van die VvE . (?)

Opdracht voltooid

U heeft de opdracht afgerond, op deze pagina vindt u een overzicht van uw antwoord(en) en de bijbehorende feedback.

Karin koopt een appartementsrecht in een gebouw met vier even grote appartementen. De VvE van dit gebouw is inactief. Karin wil echter dat er onderhoud gepleegd wordt. Dit onderhoud is weliswaar niet direct noodzakelijk, maar er is al lang niets meer aan onderhoud gedaan.
Ze roept de VvE op (de drie medebewoners/eigenaren) om geld te storten voor dit onderhoud op een reservefonds.

Kan Karin de medebewoners in haar eentje dwingen om geld te storten in het onderhoudsfonds? 

  1. Nee. Daarover moet minimaal de helft van de VvE het met haar eens zijn.
  2. Nee. Ze kan wel in haar eentje afdwingen dat er geld gereserveerd wordt, maar niet dat het ook daadwerkelijk gestort wordt.
  3. Ja. Zij is in haar eentje 25% van de VvE. Dat betekent dat de overige leden geen 80% vormen en haar besluit dus niet kunnen tegenhouden.

Uw antwoord b Feedback  Het juiste antwoord is b.

Karin maakt 25% deel uit van de VvE. Dat betekent dat de overige deelnemers 75% zijn. Dat is te weinig om haar voorstel om geld te reserveren, tegen te houden. Daarvoor is immers een meerderheid van minimaal 80% vereist.

Maar ‘reserveren’ is iets anders dan ‘storten’. Ze kan de leden dan ook niet dwingen daadwerkelijk geld te storten in een onderhoudsfonds. Als de overige leden slechts toezeggen mee te betalen als de werkzaamheden uitgevoerd moeten worden, is dat voldoende.

Bron: Fintool dinsdag 06 juni 2017 08:00

DeHypothekenMakelaar.nl



Laatste update: 06/06/2017 15:45.56